تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، سازنده تعهدات متعددی را بر عهده میگیرد که باید به آنها پایبند باشد. برخی از این تعهدات عبارتند از:
- پیشبرد عملیات ساخت و ساز: سازنده موظف است که پروژه را طبق برنامه زمانبندی و با رعایت کیفیت مورد نظر پیش ببرد.
- پرداخت هزینههای ساختمانی و اداری: شامل هزینههای مصالح، نیروی کار، مجوزها و هزینههای مرتبط با اداره پروژه.
- پرداخت اجاره بها به مالک برای اسکان موقت: در صورتی که مالک مجبور به ترک ملک خود در طول دوره ساخت باشد، سازنده موظف به پرداخت هزینه اسکان موقت است.
- تحویل ملک در وقت مقرر: سازنده باید ملک را در زمان تعیین شده در قرارداد به مالک تحویل دهد.
- رعایت اصول استاندارد ساخت: تمامی اصول و استانداردهای ساختمانی باید رعایت شوند تا ایمنی و کیفیت پروژه تضمین شود.
- ارائه گزارشهای دورهای به مالک: سازنده باید در دورههای زمانی مقرر، گزارش عملکرد خود را به مالک ارائه دهد.
- اخذ پایان کار: سازنده باید مجوز پایان کار را از شهرداری دریافت کند.
- پرداخت جرائم به شهرداری: در صورت بروز تخلفات ساختمانی یا تأخیر در پروژه، سازنده مسئول پرداخت جرائم مربوطه است.
همچنین، به دلیل اینکه در صورت بروز خسارتهای مالی یا جانی در طی عملیات ساختمانی، ممکن است مالک نیز علاوه بر سازنده مسئولیت حقوقی داشته باشد، معمولاً سازنده موظف به دریافت بیمههای مختلفی میشود. این بیمهها شامل مواردی نظیر بیمه مسئولیت مدنی، بیمه ساختمان در حال ساخت و بیمههای مرتبط دیگر است که میتواند خسارتهای احتمالی را پوشش دهد و از مسئولیتهای حقوقی مالک و سازنده بکاهد.
قوانین مربوط به مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، رعایت قوانین و مقررات خاصی ضروری است. علاوه بر قواعد عمومی قراردادها، قوانین ویژهای نیز وجود دارد که باید به آنها توجه شود. در ادامه به برخی از این قوانین و مقررات اشاره میکنیم:
- قانون پیش فروش ساختمان: این قانون که در تاریخ ۱۳۸۹/۱۰/۱۲ تصویب شده و آییننامه اجرایی آن، مقررات جدیدی را در مورد پیش فروش ساختمانها تعیین کرده است. این قانون به نوعی ناظر به قراردادهای پیش فروش و پیش خرید ساختمانهاست و بر قراردادهای مشارکت در ساخت نیز تأثیر میگذارد.
- لزوم داشتن سند رسمی برای پیش فروش: مطابق با قانون جدید، پیش خرید رسمی آپارتمان از سازندهای که سهمی در مالکیت زمین با سند رسمی ندارد و قرارداد مشارکت در ساخت او با مالک زمین رسمی نیست، غیر ممکن است. این در حالی است که قبل از تصویب این قانون، پیش فروش با سند عادی توسط سازنده کاملاً قانونی بود.
- شروط و عرفهای خاص قراردادهای مشارکت در ساخت:
- تعهد به اخذ بیمههای لازم: سازنده باید بیمههای مسئولیت مدنی و بیمه ساختمان در حال ساخت را اخذ نماید تا خسارات احتمالی را پوشش دهد.
- پرداخت هزینههای اسکان موقت مالک: در صورتی که مالک مجبور به ترک ملک خود در طول دوره ساخت باشد، سازنده موظف به پرداخت هزینههای اسکان موقت است.
- ارائه گزارشهای دورهای: سازنده باید به صورت دورهای گزارشهای پیشرفت کار را به مالک ارائه دهد.
- تحویل به موقع پروژه: سازنده باید پروژه را در زمان تعیین شده تحویل دهد و در صورت تأخیر، جریمههای مشخص شده در قرارداد را پرداخت نماید.
- قوانین مربوط به اخذ پایان کار و مجوزهای لازم: سازنده باید تمامی مجوزهای لازم از جمله پایان کار را از مراجع مربوطه دریافت کند و در صورت بروز تخلفات ساختمانی یا تأخیر در پروژه، مسئول پرداخت جرائم مربوطه باشد.
این قوانین و مقررات علاوه بر اطمینانبخشی به طرفین قرارداد، به حفظ حقوق مالک و رعایت استانداردهای لازم در پروژههای ساختمانی کمک میکند. رعایت دقیق این مقررات در تنظیم و اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت، از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری میکند.