نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
در تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان، رعایت نکات حقوقی و قراردادی دقیق برای تضمین حقوق طرفین، به ویژه خریدار، بسیار اهمیت دارد. در صورتی که این موارد بهطور صحیح و شفاف در قرارداد درج و مورد توافق قرار گیرند، میتوان از بروز اختلافات جلوگیری کرده و حقوق طرفین را حفظ کرد. در این راستا، موارد زیر به عنوان حداقلهای ضروری در تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان باید به دقت رعایت شوند:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد: باید نام و مشخصات کامل طرفین قرارداد، اعم از افراد حقیقی یا حقوقی، بهطور دقیق درج شود.
- پلاک و مشخصات ثبتی ملک: مشخصات ثبتی ملک از جمله پلاک ثبتی، نشانی دقیق وقوع ملک و سایر مشخصات حقوقی ملک باید بهطور کامل قید گردد.
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی: باید جزئیات کامل واحد ساختمانی مورد معامله، مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، ذکر شود.
- مشخصات فنی و معماری ساختمان: اطلاعات کامل در مورد موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه، زیربنا، تعداد طبقات، تعداد واحدها، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش، نما، قسمتهای مشترک ساختمان و سایر ویژگیهای فنی باید درج شود.
- بها یا عوض قرارداد: باید مبلغ کل قرارداد، تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بهوضوح مشخص شود.
- شماره قبوض اقساطی: باید شماره قبوض مربوط به اقساط پرداختی، تحویل و انتقال قطعی ملک درج شود.
- زمان تحویل واحد و تنظیم سند: باید زمان دقیق تحویل واحد ساختمانی و زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی ملک مشخص گردد.
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای: باید شرایط مربوط به خسارات احتمالی، تضمینهای پیشفروشنده، بیمهنامهها و تغییرات احتمالی در مشخصات مورد معامله بهوضوح مشخص شود.
- تعهدات پیشفروشنده به مراجع قانونی: باید تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی درج و مشخص گردد.
- معرفی داوران: در صورتی که طرفین قصد ارجاع اختلافات به داوری دارند، باید داوران مشخص شوند.
- مراجعه به مواد قانونی خاص: باید احکام مربوط به مواد مختلف قانون پیشفروش ساختمان، از جمله مواد ۶، ۷، ۸، ۹، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۶ و ۲۰ قانون پیشفروش ساختمان بهطور دقیق و مشخص در قرارداد درج شود.
با رعایت این نکات کلیدی در تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان، میتوان از بروز اختلافات جلوگیری کرد و حقوق خریدار را تضمین نمود. همچنین، انتخاب گروه مشاوران حقوقی با تجربه و متخصص که بتوانند تعهدات معقول و منطقی برای طرفین تنظیم کنند، اهمیت زیادی دارد. این موضوع نهتنها به کاهش ریسکهای حقوقی کمک میکند بلکه به ایجاد اعتماد بین طرفین قرارداد و تسهیل روند معامله میانجامد.
چه کسانی اختیار تنظیم قرارداد پیش فروش را دارند؟
مطابق با ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش و همچنین قراردادهای واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون، از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. در واقع، برای اینکه قرارداد پیشفروش اعتبار قانونی داشته باشد و به عنوان یک سند معتبر در محاکم پذیرفته شود، تنظیم آن باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و همچنین خلاصه آن به اداره ثبت محل ارسال گردد.
اشخاصی که اختیار تنظیم قرارداد پیشفروش را دارند:
- مالک رسمی ملک: شخص حقیقی یا حقوقی که نام وی در سند رسمی بهعنوان مالک ۶ دانگ پلاک ثبتی قید شده باشد، مجاز به تنظیم قرارداد پیشفروش است.
- سرمایهگذاران: کسانی که از طریق احداث ساختمان بر روی زمین متعلق به شخص دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی را دریافت میکنند. این افراد میتوانند به موجب عقد و سند رسمی، اختیار پیشفروش واحدها را داشته باشند.
- مستأجران اراضی: کسانی که مستأجر زمینهای ملکی، دولتی یا موقوفه هستند و بر اساس سند رسمی، حق احداث بنا روی زمین مستأجره را دارند، میتوانند قرارداد پیشفروش تنظیم کنند.
در نتیجه، برای اینکه قرارداد پیشفروش دارای اعتبار قانونی و اجرایی باشد، باید توسط افراد یا نهادهایی که طبق قانون مجاز به انعقاد چنین قراردادی هستند، تنظیم شود. این موضوع اهمیت زیادی دارد، زیرا در صورت عدم رعایت شرایط قانونی، حقوق خریدار ممکن است دچار تضییع شود.
مدارک لازم در تنظیم قراردادهای پیشفروش ساختمان
در تنظیم قراردادهای پیشفروش ساختمان، رعایت مدارک و اسناد قانونی اهمیت زیادی دارد تا حقوق طرفین بهویژه خریدار محفوظ بماند و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری شود. طبق ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا: این سند باید نشان دهد که پیشفروشنده حق دارد ملک مورد نظر را به فروش برساند، یا در صورتی که در ازای سرمایهگذاری این حق به او اختصاص یافته است، سندی رسمی باید وجود داشته باشد که این حق را تایید کند.
- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد: این مدارک تایید میکنند که ساختمان طبق ضوابط قانونی در حال احداث است و اطلاعات فنی مربوط به واحدهای ساختمانی در آن ذکر شده است.
- بیمهنامه مسئولیت: این بیمهنامه برای پوشش مسئولیتهای پیشفروشنده در برابر خسارات احتمالی است و باید طبق ماده ۹ این قانون صادر شده باشد.
- تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پیسازی: این تاییدیه باید از سوی مهندس ناظر صادر شود تا نشان دهد که مراحل اولیه ساخت ساختمان، شامل پیسازی، طبق استانداردها انجام شده است.
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک: این استعلام باید نشان دهد که ملک از لحاظ قانونی قابل انتقال است و هیچگونه مشکلی در سند مالکیت وجود ندارد.
تبصره:
در پروژههای ساختمانی که پیشفروشنده تعهدات خاصی نظیر آمادهسازی فضاهای عمومی و خدماتی یا پرداخت حقوق دولتی و عمومی دارد، اجازه پیشفروش واحدها منوط به این است که حداقل ۳۰% از این تعهدات توسط پیشفروشنده انجام شده و مرجع صادرکننده پروانه ساخت آن را تایید کند.
با توجه به این موارد، مدارک ذکر شده برای پیشفروش ساختمان باید بهدقت بررسی و در قرارداد درج شود تا از بروز اختلافات و ضررهای مالی جلوگیری گردد.