ویژگیهای حق شفعه در ملک مشاع
- حق شفعه مختص مال غیرمنقول است: این حق تنها در مورد اموال غیرمنقول قابل اعمال است، مانند زمین، خانه یا سایر اموال غیرمنقول. در مورد اموال منقول (مانند خودرو یا کالا)، این حق وجود ندارد.
- قابل تقسیم بودن مال: مال غیرمنقولی که حق شفعه در مورد آن اعمال میشود، باید قابل تقسیم باشد. یعنی ملک بهگونهای باشد که از لحاظ فیزیکی یا حقوقی بتوان آن را بین شرکا تقسیم کرد. اگر مال غیرمنقول قابلیت تقسیم نداشته باشد، حق شفعه اعمال نمیشود.
- وجود دو شریک در مال مشاع: برای استفاده از حق شفعه، مال باید بهطور مشاع بین دستکم دو نفر مشترک باشد. یعنی حداقل دو شریک در ملک یکسان دارای سهم باشند.
- فروش سهم یکی از شرکا: برای اعمال حق شفعه، یکی از شرکا باید سهم خود از مال مشاع را به شخص ثالث فروش دهد. در این صورت، شریک دیگر میتواند با پرداخت همان قیمت، سهم فروشنده را خریداری کرده و مالک کل ملک شود.
توضیح بیشتر
حق شفعه به شریک دیگر این امکان را میدهد که از تغییرات ناخواسته در ترکیب شرکا جلوگیری کند. اگر یکی از شرکا بخواهد سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، شریک دیگر میتواند با همان مبلغ فروش، آن سهم را خریداری کند و به این ترتیب از ورود شخص ثالث بهعنوان مالک جدید جلوگیری کند. این حق در حفظ روابط شرکتی و جلوگیری از بروز مشکلات در آینده بسیار اهمیت دارد.
پاسخ سوالات مطرح شده در خصوص حق شفعه در ملک مشاع
۱. آیا حق شفعه در مورد همه اموال غیرمنقول قابل اجرا است؟
خیر. طبق ماده ۸۰۹ قانون مدنی ایران، حق شفعه در صورتی که بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، وجود ندارد. این حق مخصوص املاک مشاع است و در اموالی مانند زمین که قابل تقسیم هستند، اعمال میشود. البته با توجه به تغییرات قانونی و مفاد قانون تملک آپارتمانها، شرایط خاصی نیز در زمینه املاک آپارتمانی وجود دارد.
۲. اگر ملک دو نفر در محل عبور مشترک باشد و یکی از شریکها زمین خود را با محل عبور بفروشد، آیا حق شفعه وجود دارد؟
بله. طبق ماده ۸۱۰ قانون مدنی، اگر ملک یکی از شرکا با محل عبور مشترک فروخته شود، شریک دیگر حق شفعه دارد حتی اگر خود ملک بین شرکا مشاع نباشد. این امر به دلیل وجود محل عبور مشترک است که موجب تعلق حق شفعه به شریک دیگر میشود.
۳. اگر ملک مشترک بین ۳ نفر یا بیشتر باشد، حق شفعه چگونه است؟
طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، حق شفعه تنها در مورد ملک مشاع که بین دو نفر مشترک است، اعمال میشود. بنابراین اگر ملک مشاع باشد و تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد، حق شفعه وجود ندارد.
۴. چه املاکی قابل تقسیم میباشد؟
طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، املاکی که تقسیم آن باعث ضرر به مالکین نشود، قابل تقسیم است. اگر تقسیم املاک باعث نقص قیمت به مقدار فاحش شود و این ضرر قابل چشمپوشی نباشد، تقسیم آن ممنوع است (ماده ۵۹۳ قانون مدنی). همچنین اگر تقسیم باعث شود که ملک از مالکیت مالکین بیفتد، تقسیم ممنوع است (ماده ۵۹۵ قانون مدنی).
۵. مقصود از ضرری که مانع تقسیم است، چه نوع ضرری میباشد؟
ضرری که باعث کاهش قیمت به مقدار فاحش و بهطور غیرقابل مسامحه باشد، مانع از تقسیم ملک است. این ضرر باید به اندازهای باشد که قابل چشمپوشی نباشد و در عمل کاهش ارزش قابل توجهی ایجاد کند (ماده ۵۹۳ قانون مدنی).
۶. اگر یکی از شرکا سهم خود را به دیگری هبه کند، صلح کند یا معاوضه کند، آیا برای شریک دیگر حق شفعه وجود دارد؟
خیر. حق شفعه فقط زمانی ایجاد میشود که یکی از شرکا سهم خود را بفروشد. در صورتی که شریک سهم خود را به دیگری هبه کند، صلح کند یا معاوضه انجام دهد، حق شفعه برای شریک دیگر وجود ندارد.
۷. آیا ملک مشاع را میتوان مهریه زن قرار داد؟
بله. طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، تمامی تصرفات حقوقی در املاک مشاع مجاز است. بنابراین یکی از شرکا میتواند سهم خود از ملک مشاع را بهعنوان مهریه به زن دهد، و در این حالت، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد نمیشود.
۸. اگر یکی از شرکا فوت کند و چند نفر وارث داشته باشد، آیا ورثه حق شفعه دارند؟
بله. طبق قانون، ورثه قائممقام متوفی هستند و میتوانند حق شفعه را اعمال کنند. بنابراین اگر شریک فوت کند و ورثه او وجود داشته باشند، آنها میتوانند این حق را اعمال کرده و سهم متوفی را خریداری کنند.
۹. دعوای مربوط به اخذ به شفعه باید به طرفیت چه کسی اقامه شود؟
دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت خریدار و شریک فروشنده اقامه شود. در غیر این صورت، دعوی قابل استماع نخواهد بود.
۱۰. اخذ به شفعه چه زمانی باید اعمال شود؟
ماده ۸۲۱ قانون مدنی بیان میکند که حق شفعه فوری است. این حق باید به محض اطلاع از وقوع معامله و آگاه شدن از آن، اعمال شود. در صورتی که در اعمال حق شفعه تأخیر شود، این حق سقوط میکند. پس از فوت صاحب حق، این حق به ورثه او منتقل میشود.
به طور کلی، حق شفعه ابزاری است برای جلوگیری از ورود شخص ثالث به روابط مالکیتی مشاع و حفظ منافع شرکا در ملک مشترک.