تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
اصطلاح “سرقفلی” و “حق کسب و پیشه” هر دو به روابط بین مالکان و مستأجران مغازهها و فضاهای تجاری اشاره دارند، اما این دو مفهوم از نظر حقوقی و قانونی تفاوتهایی دارند.
- سرقفلی:
- اصطلاح “سرقفلی” به معنای اجاره فضاهای تجاری به شرطی است که مستأجر به انتفاع زمانی طولانیتر از دوره اجارهای معمولی و با قیمت مناسبی اجاره میگیرد.
- در سرقفلی، معمولاً مستأجر متعهد به انجام تغییرات و بهبودهای لازم در فضا میشود و به عنوان مقابل، مالک مغازه متعهد به ارائه تسهیلات و اجازه استفاده از فضای تجاری به مدت طولانیتر است.
- این نوع اجاره معمولاً برای فعالیتهای تجاری بزرگ و بلندمدت انجام میشود.
- حق کسب و پیشه:
- اصطلاح “حق کسب و پیشه” به معنای حق مستأجر برای ادامه فعالیت تجاری و حفظ مکان و فضایی که فعالیت اقتصادی او در آن انجام میشود است.
- در حق کسب و پیشه، مستأجر حق دارد تا زمانی که دارای کسب و کار است، در فضای مذکور فعالیت داشته باشد.
- این حق توسط قوانین و مقررات محلی یا ملی، به مستأجران فضاهای تجاری اعطا میشود و به عنوان یکی از حقوق اقتصادی و اجتماعی شناخته میشود.
در نتیجه، تفاوت اصطلاحات “سرقفلی” و “حق کسب و پیشه” در محدوده زمانی و شرایط اجاره، تعهدات و حقوق مالکان و مستأجران، و قوانینی که این نوع روابط را تنظیم میکنند، قرار دارد.
- سرقفلی در اصل یک مبلغ پولی است که مالک مغازه به عنوان پیش پرداخت اجاره از مستأجر دریافت میکند. این پول ممکن است به عنوان جزءی از قرارداد اجاره معمولی محسوب شود یا به صورت شرطی در قرارداد مذکور شود.
- حق کسب و پیشه به معنای حقی است که مستأجر از طریق ادامه فعالیت تجاری در مکان اجاره شده کسب میکند. این حق بیشتر مرتبط با شهرت و مشتریانی است که مستأجر در مکان اجاره شده به دست آورده و در صورت تغییر مکان فعالیت، ممکن است این شهرت و مشتریان را از دست بدهد.
درصورتیکه مستأجر در رعایت تعهداتی که در قرارداد اجاره به مالک انجام داده است، تخلف کند، مثل اقدام به تغییر شغل بدون اجازه مالک، انجام کارهای غیرمجاز در مکان اجاره و یا عدم پرداخت اجاره، مالک میتواند اقدام به تحویل مکان اجاره شده بدون پرداخت حق کسب و پیشه نماید. اما در غیر این صورت، مالک میبایست حق کسب و پیشه را به مستأجر پرداخت نماید.
نکات مهمی که میتوانند در قرارداد اجاره مغازه مطرح شوند:
- عدم افزایش اجاره و حفظ شرایط اجاره: اگر در قرارداد اجاره تعیین شود که مالک حق ندارد اجاره را افزایش دهد و باید همیشه مکان تجاری را به همان مبلغ سابق به مستأجر واگذار کند، در این صورت مستأجر ممکن است مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت کند.
- عدم انتقال مالکیت و حق تخلیه: اگر در قرارداد اجاره تعیین شود که مالک حق ندارد ملک را به شخص دیگری بفروشد یا به اجاره دهد و همچنین حق تخلیه مکان را نداشته باشد، مستأجر میتواند به عنوان سرقفلی مبلغی را دریافت کند.
- حفظ امتیازات مستأجر: اگر مستأجر حق داشته باشد که هر ساله مکان را با همان مبلغ اجاره یا مبلغ معقول به او واگذار کنند، مستأجر ممکن است در صورت عدم رعایت این شرط، به عنوان سرقفلی مبلغی را دریافت کند.
این شرایط معمولاً در قراردادهای اجاره تجاری ذکر میشوند و به منظور حفظ حقوق مستأجر و معایبی که ممکن است در اجاره مکان تجاری وارد شود، اعمال میشوند.
با توجه به قوانین پس از سال ۱۳۷۶، حق سرقفلی تنها برای مکانهای تجاری لحاظ میشود و برای مکانهای غیرتجاری اعمال نمیشود. اما حق کسب و پیشه، که مربوط به اشتغال مستاجر در مکان کسب و کار است، با گذر زمان و جذب مشتریان به دست میآید و قابلیت توقیف ندارد. در صورتی که مستاجر تخلف کند، مالک میتواند از او خواسته و پول خسارت یا جریمه بگیرد اما این موضوع حق کسب و پیشه او را تحت تاثیر قرار نمیدهد.
میزان و مقدار حق سرقفلی براساس توافقات میان مالک و مستاجر تعیین میشود و معمولاً به عواملی مانند موقعیت مکان تجاری، کیفیت تجهیزات، اندازه و مساحت مکان و سایر شرایط مرتبط با کسب و کار مستاجر بستگی دارد.
اما، حق کسب و پیشه براساس تصمیم دادگاه تعیین میشود و از طریق یک کارشناس، مبلغ آن تعیین میگردد. این کارشناس با بررسی عواملی مانند موقعیت مکان تجاری، نوع و شغل مستاجر، اندازه و مساحت مکان و سایر عوامل مرتبط، میزان حق کسب و پیشه را تعیین میکند.
به عبارت دیگر، در حق سرقفلی، مالک و مستاجر خود توافق میکنند ولی در حق کسب و پیشه، تعیین مبلغ به عهده دادگاه است و بستگی به شرایط متغیر مکان و موقعیت کسب و کار دارد.
قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مفادی را دربارهٔ انتقال حقوق و تعهدات مستأجر و مالک مکانهای تجاری تعیین کرده است. اگر مستأجر تصمیم به انتقال حق کسب و پیشه خود داشته باشد، باید این انتقال را بهصورت رسمی و با صدور سند انجام دهد. اما اگر مستأجر بعد از سال ۱۳۷۶ قرارداد اجاره بسته شده باشد و قصد واگذاری حق سرقفلی را داشته باشد، احتمالاً به سندرسمی نیاز نیست و میتواند با یک سند عادی و شهادت دو نفر که قابل اعتماد باشند، این کار را انجام دهد.
در تعیین مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه، تاریخ قرارداد بسته شده اجاره تاثیر دارد. زیرا شرایط و قوانین مربوط به اجاره ممکن است در طول زمان تغییر کنند و قوانین قدیمی ممکن است به قراردادهای جدید اجاره اعمال نشوند. از این رو، احتمالاً مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه در قراردادهای بسته شده پس از سال ۱۳۷۶ متفاوت از قراردادهای قدیمی خواهد بود.