حق شفعه در قانون
تعریف حق شفعه در قانون چیست؟
حق شفعه در قانون به معنای حق یکی از شرکاء در یک مال غیر منقول قابل تقسیم است که در صورتی که یکی از شرکاء تصمیم به واگذاری دارایی‌های خود به شخص ثالث کند، شریک دیگر حق دارد که با پرداخت معادل هزینه‌ای که مشتری به مالک دارایی پرداخت می‌کند، صاحب سهم وی شود. این حق به شرکاء اجازه می‌دهد تا در صورت فروش دارایی توسط یکی از شرکاء، از این فرصت استفاده کنند و با خرید آن دارایی، سهم وی را تهیه کنند.
معمولاً این حق به منظور حفظ حقوق شرکاء در مال و جلوگیری از فروش یک شریک دارایی‌های مشترک بدون رضایت دیگر شرکاء تعیین می‌شود. این حق می‌تواند در قوانین مختلف و با توجه به موضوعات مختلف، شرایط و ضوابط متفاوتی داشته باشد. به عنوان مثال، در قوانین برای زمانی که یک شریک دارایی خود را بفروشد و این کار را بدون اجازه و رضایت شریک دیگر انجام داده باشد، اقداماتی را پیش‌بینی می‌کند که در برخی از موارد ممکن است شامل ابطال قرارداد فروش و یا پرداخت جبران خسارت به شریک تضرر کرده شود.
در تعریفی که ارائه شده است، حق شفعه به عنوان یک حق در قانون مدنی مطرح شده است که به شریک دوم اجازه می‌دهد که با پرداخت قیمتی که مشتری به مالک دارایی پرداخت می‌کند، حصه مبیعه را تملک کند. این حق به دو صورت عینی و مالی تعریف شده است.
در صورتی که حق شفعه عینی باشد، به این معناست که شریک ذی نفع دیگر برای دریافت حق خود نیازی به اقامه دعوا ندارد و بلافاصله می‌تواند حصه مبیعه را تملک کند. اما در صورتی که حق شفعه مالی باشد، برای دریافت این حق، شخص شفیع باید اقدام به اقامه دعوی کند و از طریق مراجعه به دادگاه اقدام به حفظ حق خود نماید.
در هر صورت، برای پیگیری و حفظ این حقوق، از اعمال حقوقی، مانند استفاده از وکیل متخصص و مجرب در زمینه حقوق ملکی، بسیار مفید و ضروری است. این وکیلان می‌توانند به شما در فرآیند حقوقی مرتبط با حق شفعه کمک کرده و حقوق شما را به بهترین شکل ممکن دفاع کنند.
شرایط حق شفعه در قانون
برای اینکه شخص شفیع از حق شفعه برخوردار شود، چندین رکن و شرط اساسی وجود دارند که در ادامه به آنها می‌پردازیم.
غیر منقول بودن مال
مفهوم “غیر منقول” در اینجا به معنای مالی اشاره دارد که نمی‌توان آن را به جایی دیگر منتقل کرد، مثل زمین. بناها و درختان معمولاً به عنوان تجهیزات موجود بر روی زمین در نظر گرفته می‌شوند و می‌توانند به عنوان بخشی از مال غیر منقول در نظر گرفته شوند.
اگر شخصی فقط بناها یا درختان موجود بر روی زمین را بفروشد، حق شفعه ایجاد نمی‌شود، زیرا معامله فقط به موجب اجزای غیر منقول زمین انجام می‌شود. اما اگر زمین به همراه بناها و درختان به فروش برسد، شرایط برای ایجاد حق شفعه فراهم می‌شود و شریک دیگر می‌تواند از این حق برای تصاحب کامل مال استفاده کند.
در نتیجه، برای ایجاد حق شفعه، ضروری است که مالی که مورد معامله قرار می‌گیرد، به عنوان یک مال غیر منقول قابل تقسیم معرفی شود و شرایط لازم برای ایجاد این حق محقق شود.
مشاع بودن
یکی از شرایط ایجاد حق شفعه، مشاع بودن مال غیر منقول است. مشاع بودن به این معناست که حق شراکت دو یا چند نفر در مال، از قبل مشخص و معین باشد و این شراکت قانوناً تأیید شده باشد. به عبارت دیگر، باید سندی وجود داشته باشد که حقوق و شرایط شراکت را مشخص کند.
اگر مالی مشاع بین شرکا وجود داشته باشد و حقوق شراکت آنها به صورت مشخص در سندی معین شده باشد، در این صورت حق شفعه برای آن مال ایجاد می‌شود. در این حالت، هر یک از شرکا می‌توانند با پرداخت معادل هزینه معامله از حق شفعه خود استفاده کنند و مال را به دست آورند.
اما اگر مال بین شرکا به اندازه ای مشخص تقسیم شود که دیگر نیازی به حق شفعه نباشد، در این صورت حق شفعه از بین خواهد رفت و هیچ یک از شرکا نمی‌توانند از این حق استفاده کنند، زیرا مال قبل از فروش به صورت مشخص بین آنها تقسیم شده است.
بنابراین، مشاع بودن مال و وجود شراکت معین در مورد آن، یکی از شرایط لازم برای ایجاد حق شفعه است، و در صورتی که این شرایط محقق نشود، حق شفعه ایجاد نمی‌شود یا در صورت وجود آن، از بین می‌رود.
قابل تقسیم بودن ملک
قابلیت تقسیم مال یکی از شرایط ایجاد حق شفعه است. اگر مال قابل تقسیم نباشد، حق شفعه برای آن مال ایجاد نمی‌شود، زیرا امکان تقسیم و تفکیک مال بین شرکا وجود ندارد.
برای اثبات قابلیت تقسیم مال، ابتدا می‌توان به اداره ثبت مراجعه کرده و اطلاعات مربوط به تقسیم و انتقال مال را از طریق اسناد رسمی دریافت کرد. همچنین، می‌توان از کمک یک کارشناس رسمی اداره دادگستری استفاده کرد تا قابلیت تقسیم مال را بررسی و تأیید کند.
به عنوان مثال، اگر ملکی دارای تعارضات قانونی یا امکان کاهش ارزش باشد که باعث شود تقسیم آن مال ممکن نباشد، در این صورت حق شفعه برای آن ملک ایجاد نمی‌شود و هیچ یک از شرکا نمی‌توانند از این حق استفاده کنند.
بنابراین، قابلیت تقسیم مال یکی از شرایط ضروری برای ایجاد حق شفعه است و برای اطمینان از اینکه مال مورد نظر قابل تقسیم است، می‌توان از اسناد رسمی و مشاوره‌ی کارشناسان حقوقی و رسمی استفاده کرد.
تعداد شرکا
برای ایجاد حق شفعه، شرکای مال غیر منقول به تعداد دو نفر حداقل باید مشارکت کنند. اگر مال توسط شریک اول به چند نفر همزمان فروخته شود و تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد، حق شفعه برای هر یک از این شرکا ایجاد می‌شود.
در این حالت، اگر شریک اول مال را به چند نفر همزمان فروخته باشد، هر یک از شرکا حق دارند که با پرداخت معادل هزینه‌ای که مشتری به شریک اول پرداخت کرده است، به قسمتی از مال مشارکت داشته باشند. این امر بر اساس تعداد و درصد مالکیتی که هر یک از شرکا در مال دارند، تعیین می‌شود.
بنابراین، حتی اگر تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد، شفیع هر یک از آنها می‌تواند از حق شفعه خود استفاده کند و با پرداخت معادل هزینه مشتری، به قسمتی از مال مشارکت داشته باشد.
استفاده از حق بیع در معامله
حق شفعه تنها زمانی اعتبار دارد که معامله به صورت حق بیع صورت گرفته باشد، به عبارت دیگر، مال به شخص ثالث انتقال یابد اما در قالب یک معامله خرید و فروش. این به این معناست که اگر مال به صورتی دیگری به شخص سوم واگذار شود، مانند استفاده از آن به عنوان مهریه یا انتقال آن به وراث، حق شفعه از بین می‌رود و شفیع قادر به اعمال حق شفعه خود نخواهد بود.
بنابراین، برای اعتبار حق شفعه لازم است که معامله به صورت حق بیع انجام شود، به طوری که مال به صورت خرید و فروش به شخص ثالث واگذار شود. در غیر این صورت، حق شفعه از درجۀ اعتبار ساقط خواهد شد.
ارکان مهم در حق شفعه
حال که متوجه شدید حق شفعه چیست، بد نیست که به توضیحات قانون درباره حق شفعه رجوع کنید. در ادامه به نکات مهم پیرامون این بحث اشاره می‌کنیم.
توجه به فوری بودن حق شفعه
حق شفعه به عنوان یک حق فوری در قانون شناخته شده است. این به این معناست که شفیع باید در اسرع وقت پس از آگاهی از معامله، اقدامات لازم را برای احقاق حق خود انجام دهد. اگر او اقدامات لازم را به موقع انجام ندهد، حق شفعه از درجۀ اعتبار ساقط می‌شود و او دیگر قادر به اعمال این حق نخواهد بود.
به‌طور کلی، فوریت حق شفعه از زمان آگاهی شفیع از معامله محاسبه می‌شود و اقدامات برای اعمال این حق باید در اسرع وقت انجام شود. در غیر این صورت، شفیع احقاق حق خود را از دست خواهد داد.
قابل اسقاط بودن حق شفعه
حق شفعه مانند سایر حقوق مالی قابل اسقاط است. این به این معناست که شفیع می‌تواند به طور آزاد از حق شفعه خود صرف نظر کند یا آن را منتقل کند، به شرطی که این امر به صورت آزادانه و با رضایت خود او صورت گیرد. به عبارت دیگر، اگر شفیع پس از آگاهی از معامله تصمیم به اسقاط حق شفعه خود یا انتقال آن به شخص دیگری داشته باشد و این اقدامات به صورت آزادانه و با رضایت او انجام شود، حق شفعه ساقط خواهد شد.
به همین دلیل، در صورتی که شخص شفیع قصد داشته باشد حق شفعه خود را اسقاط کند یا آن را به شخص دیگری منتقل کند، بهتر است این اقدام را با مشورت وکیل یا مشاور حقوقی انجام دهد تا از ابعاد حقوقی و پیامدهای آن مطلع شود.