وکالت در عقد بیع در مشهد
در واقع، قولنامه یا تعهدنامه، یکی از ابزارهای حقوقی است که در مواردی که مقدمات یک معامله هنوز فراهم نشده است، مورد استفاده قرار می‌گیرد. در این موارد، طرفین توافق می‌کنند که معامله را در آینده با شرایط معین و در مهلت مشخصی انجام دهند. این تعهدنامه‌ها اغلب به عنوان قولنامه شناخته می‌شوند و دارای اثرات حقوقی مخصوص خود هستند.
هدف اصلی از تنظیم قولنامه، ایجاد یک تعهد دینی بین طرفین در خصوص انجام یک معامله است. این تعهد به انجام معامله به شرایط معین و در مهلت مشخص شده مرتبط است و اگر یکی از طرفین از اجرای تعهد خود پس از توافق مندرج در قولنامه سر باز زند، طرف دیگر می‌تواند از او اجرای تعهدات مطالبه کند.
بیشتر محاکم تأکید دارند که قولنامه‌ها معمولاً به عنوان تعهدنامه‌هایی در نظر گرفته می‌شوند که طرفین آن متعهد به انجام معامله‌ای هستند که هنوز انجام نشده است. در این موارد، محتوای قولنامه و شرایط تعهدی آن بسیار مهم هستند و می‌توانند تأثیر زیادی بر نحوه اجرای معامله داشته باشند. در این متن اشاره شده است که برای تأمین اجرای معامله، گاهی مبالغی از ثمن معامله به عنوان تعهدی پرداخت می‌شود، اما این موضوع می‌تواند پیچیدگی‌هایی را در روند اجرای معامله ایجاد کند، به‌خصوص اگر شرایط معامله و تعهدات طرفین به دقت مشخص نشده باشند.
عقد بیع یکی از عقود معین است که در قانون مدنی مطرح شده و شرایط انعقاد و آثار آن مشخص شده است. در این عقد، یک شخص مالی را در ازای مال دیگری واگذار می‌کند، به این صورت که فروشنده مالکیت کالای خود را در ازای دریافت پول به خریدار منتقل می‌کند و متقابلاً خریدار پول خود را به فروشنده می‌دهد.
مالکیت مبیع و ثمن:
بیع به معنای انتقال مالکیت عین (مال یا مالکیت) به عوض مقدار مشخصی از پول یا مال معین است. این انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار، مستقل از تسلیم مبیع یا تأدیه ثمن صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر، از لحظه تشکیل عقد بیع، مبیع (کالا یا مال) به مالکیت خریدار منتقل می‌شود، حتی اگر تسلیم مبیع یا پرداخت ثمن تأخیر داشته باشد.
وجود مدت زمان برای تسلیم مبیع یا تأدیه ثمن، این انتقال مالکیت را مختل نمی‌کند. این مسأله از قواعد مربوط به بیع برآمده و بر اساس ماده ۳۳۸ قانون مدنی می‌باشد که بیع را به این صورت تعریف می‌کند.
از آنجا که خیار فسخ در عقد بیع وجود دارد، انتقال مالکیت مبیع به خریدار توسط شرطی که فروشنده حق فسخ معامله را برای خود قائل شده است، تأیید می‌شود. بنابراین، در مثالی که فروشنده شرط کرده باشد تا ۶ ماه حق فسخ معامله را داشته باشد، مالکیت زمین بلافاصله پس از تشکیل عقد به خریدار منتقل می‌شود، نه پس از انقضای ۶ ماه.
بیع نامه:
– ضمان درک:
ضمان درک به مسئولیت هر یک از طرفین عقد بیع نسبت به مستحق للغیر، یعنی شخص ثالثی که ممتلکات یا حقوقی متعلق به اوست، اشاره دارد. اگر ملک مورد معامله در واقع متعلق به شخص ثالثی باشد، باید طرفان بیع (بایع و مشتری) مسئولیت پرداخت ثمن و بازگشت کالا را نسبت به مستحق للغیر پذیرفته و اجرا کنند.
ماده ۳۹۱ قانون مدنی بیان می‌کند که اگر مبیع به طور کلی یا جزئی مستحق للغیر درآید، بایع باید ثمن مبیع را به مشتری بازگرداند، حتی اگر ضمان درک صریحاً در قرارداد ذکر نشده باشد.
منشاء ضمان درک نیز ممکن است از قواعد و مقرراتی باشد که به منظور جلوگیری از وقوع تراشیدگی‌های عدالتی و محافظت از حقوق متعاملین در قراردادها تدوین شده باشند. این مسئله نشان می‌دهد که ضمان درک به منظور تضمین عدالت و حمایت از حقوق طرفین تعیین شده است، و نه به عنوان یکی از آثار مستقیم عقد بیع.
– تسلیم مبیع:
تسلیم مبیع، یعنی واگذاری و تحویل کالا به خریدار، از جمله التزامات اولیه بایع پس از انعقاد عقد بیع است. در واقع، تسلیم به معنای انتقال مالکیت از بایع به خریدار است. این تعهد تسلیم مبیع می‌تواند در اثر توافق قراردادی یا مقررات قانونی ناشی از نوع کالا یا خصوصیات خاص بیع مطرح شود.
اثرات حقوقی تسلیم مبیع عبارتند از:
- انتقال مسئولیت: با تسلیم مبیع، مسئولیت خسارت و زیان‌های احتمالی به خریدار منتقل می‌شود. اگر کالا پس از تسلیم به خریدار تلف شود، مسئولیت این تلف به عهده خریدار است.
- عدم حقوق فروشنده در صورت تلف کالا: اگر کالا قبل از تسلیم به خریدار تلف شود، فروشنده حقی نسبت به دریافت ثمن کالا نخواهد داشت. این در واقع حمایت از حقوق خریدار در مواجهه با خسارت‌های احتمالی است.
- حق فسخ بیع: بر اساس قوانین خاص و شرایط مقرر شده در قرارداد، اگر خریدار ثمن را پرداخت نکند و یا شرایط دیگری مانند تاخیر غیرمجاز در پرداخت ثمن به وجود آید، فروشنده ممکن است حق فسخ بیع را داشته باشد.
- اجرای قرارداد از طرف فروشنده: اگر خریدار تسلیم ثمن را نکرده و بایع به دلیل این مسئله مشکلی داشته باشد، او می‌تواند اجرای این تعهد را از دادگاه خواهد خواست.
منشأ لزوم تسلیم مبیع از جمله مواردی است که شما ذکر کردید، شامل:
- انتقال مالکیت: انجام تسلیم مبیع به معنای انتقال مالکیت به خریدار است، بنابراین بایع باید کالا را به خریدار تحویل دهد.
- آثار خود بیع: در بسیاری از حالات، لزوم تسلیم مبیع از آثار مستقیم بیع ناشی می‌شود.
- الزام قراردادی: قرارداد بیع شامل الزامات و تعهدات طرفین است که انجام تسلیم نیز یکی از آن‌هاست.
- فرآیند رسمی: در مواردی مانند انتقال املاک و مشاغل مرتبط با املاک، فرآیند تسلیم مبیع به شکل رسمی و مقرراتی تنظیم می‌شود.
تأدیه ثمن
پس از انعقاد عقد بیع، که انتقال مالکیت را ایجاب می‌کند، نخستین تعهدی که بر عهده مشتری قرار می‌گیرد، پرداخت ثمن است. این پرداخت بر مبنای عدالت معاوضی است، زیرا طرفین به دنبال دریافت مقدار معادل آنچه ارائه می‌دهند هستند. بایع نیز انتظار دارد که در مقابل تسلیم کالا، مبلغ ثمن را دریافت کند.
تعهد مشتری به تأدیه ثمن بر مبنای توافق قراردادی است که بین بایع و مشتری صورت گرفته است. به همین دلیل، هر یک از طرفین تا زمانی که تعهد خود را انجام نداده باشند، حق حبس را دارند.
بایع می‌تواند در صورت عدم دریافت ثمن، بر اساس مقررات خیار تاخیر ثمن، بیع را فسخ کند. این بدان معناست که عقد بیع بر اساس دو تعهد (تسلیم کالا و پرداخت ثمن) شرط شده است و تا زمانی که هر یک از طرفین تعهد خود را انجام ندهد، تعهد دیگری نیز به طور کامل محقق نمی‌شود.
قانون مدنی در بند ۴ ماده ۳۶۲، تعهد مشتری به تأدیه ثمن را تصریح کرده است: “عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.”
اعمال قواعد بیع در معاوضه
در معاوضه، اعمال قواعد بیع مانند انفساخ عقد، تلف مبیع قبل از قبض و حق فسخ در اثر اعسار خریدار، به شدت مورد تردید است و می‌توان گفت که حتی در معاوضه راه‌پیمایی ندارد. برای مثال، انفساخ عقد به دلیل عدم مطابقت کالاها یا مشکلات دیگر، در معاوضه ممکن نیست و به دلیل ماهیت معاوضه که اعتماد به اطلاعات و توافق طرفین بر روی کالاهایشان است، انفساخ عقد کاربرد ندارد.
موضوع دیگری که مطرح است، غبن در معاوضه است. برخی معتقدند که در عقد معاوضه، غبن ممکن نیست زیرا معاوضه معمولاً بر مبنای مسامحه و مبادله کالاها انجام می‌شود و طرفین فقط به مبادله کالاهایشان توجه دارند، نه به ارزش اقتصادی آن‌ها. بنابراین، خیار غبن در معاوضه وجود ندارد. این نظریه در ماده ۷۶۱ قانون مدنی نیز تأیید شده است.
با این حال، باید توجه داشت که همواره معاوضه بر مبنای مسامحه و مبادله صورت نمی‌گیرد و ممکن است در برخی موارد، یکی از طرفین به طور ناعادلانه از معاوضه بهره‌برداری کند. در این صورت، ممکن است اصول عمومی معاملات شامل خیار غبن اعمال شود. بنابراین، در عقد معاوضه نیز باید به اصول و قواعد عمومی معاملات توجه شود و خیار غبن را در نظر گرفت.
وکات در عقد بیع:
در عقد بیع، وکالت نیز تعبیر می‌شود، اگرچه عنوان آن برای عمل حقوقی مورد نظر انتخاب شده باشد. زیرا طرفین در متن سند، به مبلغ پرداختی، حقوق و تکالیف یکدیگر و تسلیم اسناد مالکیت به خریدار اشاره می‌کنند. این مسئله به قاعده “العقود تابعة للقصود” نیز موافقت دارد، زیرا عنوان وکالت انتخابی طرفین ممکن است برای انجام عمل بیع باشد، اما در واقع، قصد آنان بیع است و وکالت ناشی از عقد بیع اعمال می‌شود.
دیوان عالی کشور نیز در دادنامه‌ی شماره ۲۲- ۱۰/۳/۱۳۵۸، وکالت در عقد بیع را به عنوان تابع احکام بیع در نظر گرفته و تصرف مرگ وکیل در انحلال التزام موکلان را بی‌اثر اعلام کرده است.
اگرچه عنوان عمل انجام شده وکالت است، اما واقعاً عقد بیع به همراه وکالت است و نه وکالت محض. در اینجا، عقد وکالت و بیع به طور همزمان منعقد می‌شوند، به این معنا که هر دو در یک زمان و به یکدیگر مرتبط هستند.
نتیجه گیری:
تعریف بیع، اوصافی از جمله تملیکی بودن، معاوضی بودن و عین بودن مبیع را فراهم می‌کند. عقد بیع، که از ادله به دست آمده و به عنوان اصلی مستقل به نام اصل لزوم مطرح شده است، لزوماً یکی از اوصاف عقد بیع است.
تملیکی بودن عقد بیع به این معناست که انتقال اعتباری (حقوقی) مبیع به خریدار در مقابل انتقال ثمن به فروشنده، به نفس ایجاب و قبول، تحقق می‌یابد و به هیچ امر دیگری نظیر تسلیم مبیع به خریدار منوط نیست، مگر اینکه به دلیل خاصی، عنصری (مثلاً تسلیم کالا در بیع سلم) جزء ناقل قرار داده شده باشد.
اصل در بیع، لزوم است، یعنی طرفین، به جز به موجب شرط یا تراضی یا خیارات منصوص، حق برهم زدن عقد را ندارند.
عقد بیع یک عقد لازم است و طرفین عقد ملزم به تعهد خود و انجام معامله می‌باشند، و پس از فوت یا جنون هر یک از طرفین (فروشنده و خریدار)، وراث و وصی آنان ملزم به اجرای مفاد آن هستند.